ÚLTIMA REFORMA EN LA LEY DE ARRENDAMIENTOS

El Consejo de Ministros ha aprobado este viernes un real decreto-ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que, tras su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE), entrará inmediatamente en vigor.

Uno de los objetivos prioritarios es aumentar la oferta de viviendas en alquiler y ofrecer mayor seguridad jurídica al arrendatario y arrendador. Finalmente, no se han contemplado medidas de desgravaciones fiscales para arrendador o arrendatario, cosa que no descartamos que tenga cabida en unos teóricos presupuestos generales.

El real decreto-ley supondrá, por otra parte, modificaciones en cinco normativas: Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), Ley de Propiedad Horizontal (LPH), Ley de Enjuiciamiento Civil, Ley Reguladora de Haciendas Locales y Ley de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

En este post, os destacamos algunas de las novedades más importantes:

Duración del contrato de arrendamiento de vivienda habitual y permanente:

El inquilino tendrá derecho a que se prorrogue el contrato obligatoriamente hasta cinco años. Antes tenía asegurados tres años de contrato si así lo quería. Las prórrogas sucesivas serán de tres años, cuando antes eran de uno.

OJO. Si el arrendador es persona jurídica, la duración del contrato de arrendamiento será de siete.

Desistimiento del contrato por el arrendatario:

Siempre que hayan transcurrido al menos seis meses de contrato, el inquilino podrá desistir del contrato, bajo condición de que lo comunique al arrendador con un plazo mínimo de un mes. Podrá establecerse en el contrato una indemnización a favor del arrendador por este concepto de una mensualidad de renta por año de contrato que reste por cumplir.

Recuperación de la vivienda por el arrendador o no prórroga forzosa del contrato:

El arrendador puede impedir que el contrato se prorrogue obligatoriamente dentro de los primeros cinco años de vida del contrato. Pero para ello debe aparecer expresamente en el contrato que el arrendador posee dicha facultad.

Por tanto, si aparece dicha facultad en el contrato, el arrendador podrá impedir la prórroga obligatoria siempre que se den algunas de las siguientes circunstancias:

  • que vaya a necesitar la vivienda para destinarla a vivienda permanente suya o de sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

OJO. Esta facultad no la tendrán los arrendadores que sean personas jurídicas. Y tampoco la tendrán los arrendadores (persona física o jurídica) una vez que el contrato haya cumplido cinco años.

Fianza a cargo del arrendatario y garantía adicional:

En los arrendamientos de vivienda, la fianza máxima legal es de una mensualidad, pero en ocasiones se suele pedir una garantía adicional al margen de la propia fianza, Pues bien, con la nueva Ley no se puede exigir al inquilino más de dos mensualidades de renta como garantía adicional cuando se trate de contratos de vivienda habitual.

En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

Desahucios por impago de renta:

La norma contempla una mayor coordinación con los servicios sociales de los Ayuntamientos para conseguir alternativas habitacionales a los desahuciados antes de que se produzca el lanzamiento de la vivienda.  Cuando el juez notifica a los servicios sociales el lanzamiento de una familia, estos deberán realizar un informe y remitirlo al juzgado y una vez que el juez lo reciba alertando de la situación de vulnerabilidad de esa familia se interrumpirá el desahucio durante un mes si el propietario es persona física y dos meses si es jurídica.

Gastos de Formalización del Contrato de Arrendamiento de Vivienda:

Cuando el arrendador es una persona jurídica, deberá asumir los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato.  

Alquileres de pisos Turísticos:

Se excluyen los alquileres turísticos de la LAU al tratarse de una actividad económica. Si bien, en lo que respecta a la LPH, aquellos propietarios que quieran destinar su vivienda a alquiler turístico necesitará una mayoría cualificada de 3/5 partes de la comunidad y deberá contribuir, eso sí, con un límite, a los gastos de la comunidad. Esto constituye un fortalecimiento del poder decisoria de la Comunidad de Propietarios que, sin la mayoría cualificada requerida, podrá impedir que un vecino destine un inmueble como vivienda turística.

Exenciones Fiscales:

 Los contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente estarán exentos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Es decir, ningún inquilino en toda España deberá pagar el ITP cuando firme un alquiler.