La nueva ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, más conocida como la nueva ley hipotecaria responde claramente a las necesidades de una mayor transparencia en los contratos de este tipo, así como a una distribución más equitativa entre entidades bancarias y prestatarios, en relación a los gastos derivados de este tipo de contratos.
La información con suficiente antelación por parte de la entidad financiera al prestatario es de obligado cumplimiento, e incluye los elementos fundamentales del crédito, incluso un documento separado con el cálculo de las cuotas a pagar, en caso de hipoteca de tipo variable.
El notario y el registrador en la ley hipotecaria
Notario y registrador adquieren un papel más relevante en la tramitación de estos contratos, supervisando las potenciales cláusulas abusivas de la hipoteca, y sin poder escriturar ni registrar contratos que puedan incluir dichas clausulas. Además, tanto el futuro hipotecado, como el avalista de este si los hubiere, estarán obligados a acudir al Notario, y así ser informados en detalle antes de la conclusión del crédito. Posibles quejas y reclamaciones se tramitarán por una nueva entidad de resolución de litigios. Igualmente, las cláusulas abusivas contrarias a la nueva ley se declararán nulas de pleno derecho.
El prestatario en la ley hipotecaria
La nueva ley dota de una mayor flexibilidad al prestatario en el desarrollo del crédito. Así, por ejemplo, el prestatario podrá amortizar anticipadamente, tanto total como parcial, parte del crédito, a un coste menor. El prestatario podrá igualmente cambiar la hipoteca de carácter variable a tipo fijo, con comisiones más económicas. También podrá el futuro hipotecado cambiar de banco con total libertad, en caso de procesos de subrogación. Las clausulas suelo, es decir aquellas en las que el banco podía incluir un interés mínimo, desaparecen, al igual que la aplicación del Euribor al 0%, cuando este era negativo. En todo caso, se establece por defecto un tipo mínimo del 0% en este tipo de contratos. El prestatario tendrá derecho a convertir en euros, aquellos créditos que pudieran haber contratado en otra moneda o divisa.
Se establece también una mayor seguridad jurídica al futuro hipotecado, ya que hay una mayor regulación y exigencia para los intermediarios financieros, tanto en cuanto a su solvencia, como al coste que puedan aplicar al prestatario del crédito.
El desahucio y otras novedades en la ley hipotecaria
Antes de una eventual ejecución del contrato por parte de la entidad financiera, el hipotecado tiene unos plazos razonables para regularizar su situación, y evitar un posible desahucio. En la nueva norma esto solo puede producirse a partir de 12 cuotas impagadas o el 3% del capital principal prestado en la primera mitad de la vida del préstamo, y se ampliará a 15 cuotas y el 7% en la segunda mitad.
No cabe duda de que la nueva ley hipotecaria incluye elementos que tratan de mitigar y corregir las irregularidades existentes en la ley anterior, tal y como vimos durante la crisis financiera iniciada en el 2008, y en la llamada “burbuja inmobiliaria”. Además de una mayor claridad y transparencia en el contenido del contrato de hipoteca entre prestamista y prestatario, se fortalece la labor y la responsabilidad de Notarios y Procuradores, como vigilantes del cumplimiento de la nueva ley, y supervisando cualquier práctica que pudiera ser abusiva. La nueva ley, aun siendo firme en el cumplimiento de estos contratos hipotecarios, muestra una cierta sensibilidad social, otorgando al prestatario una mayor flexibilidad y tiempo, para poder ajustar sus obligaciones derivadas del crédito.
