IMPORTANTES NOVEDADES FISCALES PARA CONSTRUCCIÓN Y COMPRAVENTA DE INMUEBLES

La Ley 7/2012, de 29 de octubre, en vigor desde el 31 de octubre, establece dos nuevos supuestos de inversión del sujeto pasivo, lo que significa que la obligación de declarar el IVA pasa del emisor de la factura al receptor de la misma. De esta manera, el  IVA no se repercute, sino que es el receptor quien debe incluirlo en su próxima declaración de IVA como repercutido y soportado a la vez.

Estos dos nuevos supuestos  son los siguientes:

  1. Cuando se trate de las siguientes entregas de bienes inmuebles:
  • Las entregas efectuadas como consecuencia de un proceso concursal.
  • Las entregas exentas a que se refieren los apartados 20.º y 22.º del artículo 20.Uno en las que el sujeto pasivo hubiera renunciado a la exención.
  • Las entregas efectuadas en ejecución de la garantía constituida sobre los bienes inmuebles, entendiéndose, asimismo, que se ejecuta la garantía cuando se transmite el inmueble a cambio de la extinción total o parcial de la deuda garantizada o de la obligación de extinguir la referida deuda por el adquirente.

El caso de entrega de un inmueble no deja de ser una operación esporádica. La más frecuente es la del segundo párrafo, en la que la venta está en principio exenta de IVA, pero que por darse las condiciones necesarias (ambos intervinientes sujetos de IVA teniendo el comprador, además, derecho a deducción del 100 %), se renuncia a la exención. Desde el 31-10-12 la operación implica la inversión del sujeto pasivo, por lo que la factura debe ir sin IVA.

 Recomendamos la inclusión en la factura del siguiente texto aclaratorio:

“Operación con inversión del sujeto pasivo en aplicación del artículo 84.2.e de la Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido”        

2.Cuando se trate de ejecuciones de obra, con o sin aportación de materiales, así como las cesiones de personal para su realización, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista que tengan por objeto la urbanización de terrenos o la construcción o rehabilitación de edificaciones.

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Lo establecido en el párrafo anterior será también de aplicación cuando los destinatarios de las operaciones sean a su vez el contratista principal u otros subcontratistas en las condiciones señaladas.

Este segundo supuesto tiene una gran trascendencia en el sector de la construcción y va representar un cambio radical en las relaciones entre los agentes implicados, pues cuando la norma sea de aplicación, el emisor de la factura no debe aplicar IVA a la misma, siendo el receptor el que debe incluirlo como IVA soportado y repercutido en la próxima declaración. Esto puede significar un importante respiro para las pequeñas empresas que, hasta ahora, se veían obligadas a ingresar un IVA que en muchas ocasiones no habían cobrado debido al importante retraso del pago de las facturas que caracteriza al sector.

Se consideran ejecuciones de obra las que tengan por objeto la construcción o rehabilitación (el concepto de rehabilitación incluye la consolidación y tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas, siempre que el coste global de las operaciones exceda del 25% del precio de adquisición, si esta se hubiese efectuado en los dos años anteriores o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la vivienda en el momento del inicio de las obras) de una edificación cuando el empresario que ejecute la obra no aporte materiales o, si los aporta, el coste de los mismos no exceda del 40 % de la base imponible.

Recomendamos la inclusión en la factura del siguiente texto aclaratorio:

“Operación con inversión del sujeto pasivo en aplicación del artículo 84.2.f de la Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido”        

Otra consecuencia de este cambio normativo va a ser la de que muchos constructores, cuyos principales clientes sean promotores o contratistas van a presentar regularmente declaraciones con resultados a devolver, ya que van a tener muy poco IVA repercutido, pero sí tendrán cantidades similares de IVA soportado.

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