El pasado día 6 de Junio entró en vigor la Ley 4/2013 que modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Enjuiciamiento Civil, y que tiene como principal objetivo, como su propio título expresa: implantar medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas.-
Dichas medidas que afectan principalmente a los contratos de arrendamientos de vivienda (y no a los arrendamientos distintos al de vivienda, los cuales continuarán rigiéndose por lo acordado entre las partes), se pueden resumir en las siguientes:
MAS IMPORTANCIA AL PACTO ENTRE LAS PARTES.- Antes, la Ley de Arrendamientos Urbanos primaba en materia de vivienda sobre lo acordado entre las partes.- Ahora con la nueva Ley continuarán existiendo preceptos de obligado cumplimiento pero se da una mayor prioridad e importancia a lo acordado entre las partes, muy al estilo de la naturaleza del contrato de arrendamiento distinto al de vivienda.-
Esta libertad de pacto entre las partes, queda plasmada en las siguientes posibilidades:
- Las partes pueden someterse a los servicios de mediación y arbitraje para solventar aquellos casos de controversias y divergencias en el devenir de la relación contractual.-
- Se permite que a efectos de notificaciones se designe una dirección electrónica.-
- Se permite que las partes acuerden que el inquilino no abone la renta durante un plazo determinado, con el fin de reformar y rehabilitar el inmueble, quedando dichas obras en beneficio de la propiedad.-
- Si las partes lo acuerda, se puede prescindir de la actualización de la renta o bien se puede acordar otro sistema de actualización diferente al de la evolución del IPC general, si bien éste sistema continuará siendo el sistema supletorio en caso de que no se acuerde nada.-
- Ahora sí es posible acordar expresamente la renuncia por parte del inquilino al derecho de adquisición preferente en caso de que la propiedad quiera vender el inmueble a un tercero.-
NUEVA DURACION MINIMA.- La duración del contrato será la que libremente pacten las partes, si bien existe una duración mínima. La duración mínima para los contratos de vivienda ya no será de 5 años, sino de 3 años.- Es decir, el inquilino tiene derecho a una prórroga forzosa hasta un máximo de tres años, llegado el cual ya no tendrá derecho a alargar la duración del contrato, sin perjuicio de que ambas partes lleguen a un acuerdo para renovar el mismo.-
PRORROGA TACITA.- Hasta ahora, una vez cumplido el plazo mínimo (antes 5 años, ahora 3 años), si ninguna de las partes manifestaba su voluntad de no renovarlo, se aplicaba una prórroga tácita del contrato por plazos anuales hasta un máximo de 3 años.- Bien… pues ahora, una vez cumplido los TRES AÑOS de duración mínima del contrato, si ninguna de las partes comunica con al menos treinta días de antelación, su voluntad de no renovarlo, se aplicará un prórroga tácita por plazo de UN AÑO.-
DESISTIMIENTO DEL CONTRATO.- El inquilino podrá desistir del contrato, una vez haya transcurrido al menos 6 meses desde el inicio del contrato y lo haya comunicado al arrendador con al menos 30 días de antelación.- También cabe la posibilidad (para lo cual lo tienen que pactar expresamente las partes) que se aplique una cláusula de penalización por dicho desistimiento que será de una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año que reste por cumplir.-
RECUPERACION DE LA VIVIENDA.- Ya no es necesario que expresamente conste en el contrato, el derecho que tiene el arrendador de recuperar la vivienda, cuando la necesite para satisfacer la necesidad de vivienda permanente para sí mismo, para sus familiares de primer grado o su cónyuge, para lo cual solo es necesario que dicha necesidad esté justificada, que haya transcurrido al menos un año desde el inicio del contrato y que se preavise al inquilino con al menos 2 meses de antelación de la intención de recuperar la vivienda para uso propio.- Si se dan estos requisitos no existe la obligación de respetar la duración mínima de tres años, pues no existiría prórroga forzosa.-
FIANZA.– La fianza no estaría sujeta a actualización durante la vigencia de la duración mínima de los tres años.-
MODIFICACIONES VARIAS.- También la nueva Ley contempla otras modificaciones no menos importantes, como por ejemplo:
- Quedan excluidos de la LAU, los alojamientos privados con fines turísticos.-
- En caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial, el titular del contrato de arrendamiento será el cónyuge que se adjudique el uso de la vivienda arrendada.-
- Se prohíbe expresamente que el inquilino ejecute obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.-
- Se amplía los supuestos de ejecución de obras en el interior de la vivienda por parte de inquilinos con algún tipo de discapacidad o con edad superior a setenta años.-
- Se califica como causa de resolución de pleno derecho, aquellos supuestos de ejecución de obras no consentidas por la parte arrendadora o casos de daños dolosos al inmueble.-
INSCRIPCION DEL CONTRATO EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.- La Ley viene a ofrecer una mayor protección para aquellos contratos inscritos en el Registro de la Propiedad, de modo que los derechos de los inquilinos solo surtirán efectos frente a terceros, en el caso de que dicho contrato esté inscrito en el Registro de la Propiedad.- Por ejemplo, en caso de ejecución hipotecaria de un piso alquilado, si dicho contrato no se encuentra inscrito, no surte efecto frente al nuevo adquiriente, por tanto dicho contrato quedaría extinguido.- Lo mismo ocurriría en caso de venta del piso alquilado, de modo que el comprador solo está obligado a mantener al inquilino si el arrendamiento se encontraba inscrito con anterioridad a la transmisión de la vivienda.-
RESOLUCION DEL CONTRATO POR VIA NOTARIAL EN 10 DÍAS.- La nueva Ley incluye un nuevo proceso extrajudicial muy ágil, no para obtener la posesión de la vivienda, ya que esto continua siendo competencia de la vía judicial, sino para obtener la resolución del contrato, para aquellos contratos que estén inscritos en el Registro de la Propiedad y se haya pactado como causa de resolución, el impago de la rentas.- De modo que mediante el requerimiento notarial de pago, se instará al inquilino para el cumplimiento de la obligación de pago en un plazo de 10 días bajo apercibimiento de resolución contractual.-
ENERVACION DE LA ACCION DE DESAHUCIO.- La nueva Ley también modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil, de modo que se reduce el plazo que tiene el inquilino para enervar la acción de desahucio.- Hasta ahora, el inquilino podía pagar y enervar el desahucio hasta antes de la celebración de la vista.- Con la nueva redacción, el plazo que tiene el arrendatario para enervar mediante el pago es el de 10 días desde que el secretario judicial efectúe el requerimiento.- En aquellos supuestos en los que el inquilino no atiende al requerimiento de pago, ni comparece para oponerse al mismo, se procederá al lanzamiento del arrendatario sin necesidad de insta la ejecución, la cual se deberá solicitar en la propia demanda de desahucio.-
REGISTRO PUBLICO DE INQUILINOS MOROSOS.- Se acuerda la creación de un Registro Público de sentencias firmes de impagos.- Dicho registro tiene por objetivo ofrecer a los arrendadores información sobre inquilinos que ha resultado morosos en anteriores arrendamientos y que han sido condenados por sentencia firme en un procedimiento de desahucios, si bien la constancia en el citado Registro tendrá una duración máxima de seis años, procediéndose a su cancelación automática a la finalización de dicho plazo.-
QUE OCURRE CON CONTRATOS ANTERIORES A LA LEY 4/2013.- Los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley (6 de Junio de 2013), continuarán rigiéndose por la legislación que le era de aplicación.- Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en la nueva Ley.-
