OBRAS HECHAS EN EL LOCAL POR EL ARRENDATARIO

Un propietario de un local comercial entra en negociación con un empresario para formalizar un contrato de arrendamiento sobre el local. En una visita al mismo llegan a la conclusión de que para poderse establecer en el local se hace necesario realizar algunas obras que significan una inversión que el propietario no parece muy dispuesto a acometer. Como ambos están interesados en llegar a un acuerdo estudian las alternativas que se les ofrece para limar las diferencias existentes.

El inquilino propone financiar las obras a su costa y, a cambio de ello, le plantea al arrendador que le conceda unos meses de carencia durante los cuales no pague alquiler o, de no ser aceptada esta solución, que le aplique una rebaja significativa sobre el precio fijado en principio para el alquiler. De este modo, el arrendatario se ve compensado de los costes en que incurre y el arrendador recibirá al término del contrato un local mejorado a cambio de una rebaja en el precio del arrendamiento. Vistas así las cosas parece que el acuerdo satisface las expectativas de ambas partes y puede llegar a formalizarse en un contrato.

Pero en este caso, se entiende que el arrendatario está satisfaciendo al arrendador una doble contraprestación por el alquiler puesto que:

a)      Paga una renta dineraria mensual igual que en cualquier otro arrendamiento.

b)      Paga una parte en especie (no dineraria) consistente en que el coste de las mejoras, que asume, pasarán a poder de la propiedad al término del contrato, puesto que forman parte indisoluble del local en que se han realizado.

Como consecuencia  de esta doble contraprestación, el IVA de la operación tiene una particularidad que es necesario tener en cuenta y darle un trato especial:

  1. La parte correspondiente puramente al alquiler se devengará de forma normal a medida que los pagos vayan siendo exigibles.
  2. La parte correspondiente a la obra realizada por el arrendatario, que constituye una contraprestación en especie, ocasiona que el IVA se irá devengando cada 31 de diciembre de forma proporcional a la duración del contrato.

Ambos IVAS se incluirán en la declaración del arrendador como un IVA repercutido que debe ser liquidado a la Administración igual que cualquier otro IVA repercutido.

Pero este planteamiento, si concluyese aquí, representa un tratamiento asimétrico y perjudicial para el arrendador, que repercute de la forma explicada en el punto 2 anterior y, sin embargo, no puede deducirse el IVA del coste de las obras, ya que fueron costeadas por el arrendatario. Para superar esta situación injusta se considera que la parte del alquiler en especie y la entrega de las obras del arrendatario al arrendador se tratan ambas como una permuta (de obras por alquiler), lo que significa que el arrendatario debe emitir al final de cada año de duración del contrato, o al término del mismo, una factura al arrendador por el importe de las obras que está entregando, cuyo importe debe coincidir con el facturado como alquiler en especie. De esta manera, si ambos pueden deducirse el IVA soportado, la operativa es neutra y no afecta a los resultados de ambas partes.

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